Un changement fiscal révolutionnaire #
J’ai récemment exploré les mécanismes du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et ses limites dissimulées qui pourraient saboter votre rentabilité sans même que vous le réalisiez.
En envisageant le passage au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), j’ai découvert un avantage fiscal significatif : la possibilité d’amortir non seulement l’équipement, mais aussi la valeur du bâti.
Imaginons un bien acquis à 250 000 €, avec 200 000 € dédiés à la structure amortissable, permettant de déduire 5 000 € par an sur 40 ans.
Cette stratégie, contrairement au LMNP où seuls les meubles sont amortissables, peut réduire considérablement vos impôts.
Ainsi, vous pouvez artificiellement créer des déficits fonciers imputables sur votre revenu global, neutralisant potentiellement l’impôt sur le revenu (IR) pendant la phase d’amortissement.
L’amortissement dégressif, notamment sur des éléments séparables comme les ascenseurs ou la climatisation, devient alors possible, accélérant d’autant la défiscalisation.
Plus de flexibilité dans la gestion locative #
En tant que LMNP, les plafonds de loyers et les charges non récupérables peuvent étouffer votre trésorerie.
En devenant LMP, j’ai constaté que toutes les charges réelles, comme la taxe foncière ou la maintenance, sont intégralement répercutées sur le locataire.
Cela libère immédiatement votre trésorerie, sans avoir à intégrer ces coûts dans votre loyer de base.
De plus, en zone tendue, passer en LMP vous permet d’ajuster librement vos tarifs locatifs à la réalité du marché.
Par exemple, un T2 à Paris, plafonné à 1 100 € par mois en LMNP, pourrait atteindre 1 350 € en LMP.
Cela représente un gain annuel de 3 000 € pour le même bien.
Une protection juridique accrue #
La LMNP expose votre patrimoine personnel en cas de litige ou de défaillance.
En optant pour la LMP, j’ai réalisé qu’une séparation nette est établie entre les biens professionnels et privés, surtout si vous créez une holding ou une SCI.
Cette protection devient essentielle dès que vous possédez plusieurs investissements.
Un autre avantage souvent méconnu de la LMP est la possibilité de constituer des réserves en franchise d’impôt via une société à l’IS.
Au lieu de devoir réinvestir vos bénéfices en payant des impôts, comme en LMNP, vous pouvez utiliser ces fonds pour développer davantage vos activités sans impact fiscal.
Des conditions bancaires plus favorables #
Les banques offrent souvent des taux plus avantageux aux dossiers LMP, perçus comme moins risqués.
En effet, la prévisibilité du cash-flow et des règles fiscales éprouvées rassurent les prêteurs.
Cela peut augmenter votre capacité d’emprunt de 15 à 20 %, comparé à un dossier LMNP.
Certaines institutions financières exigent même le statut LMP pour financer des projets importants, comme des immeubles de rapport ou des programmes neufs.
Le passage en LMP peut donc ouvrir des opportunités de négociation plus larges pour couvrir tous les besoins en fonds de roulement, une option souvent inaccessible avec le régime micro-BIC.
- Amortissement étendu du bâti et de l’équipement
- Charges répercutées intégralement sur les locataires
- Protection juridique du patrimoine personnel
- Accès à des financements bancaires plus attractifs
Les points :
